Een totaalrenovatie is meer dan een nieuwe keuken en een opgeknapte badkamer. Bij een volledige renovatie gaat een woning of bedrijfspand vaak terug tot de kale constructie, waarna indeling, installaties en afwerking opnieuw worden opgebouwd. In Rotterdam, met veel vooroorlogse portiekwoningen en herenhuizen, komt dat geregeld voor.
Zo’n project bestaat uit onderdelen die op elkaar ingrijpen. Een verkeerde volgorde kost tijd en geld, bijvoorbeeld wanneer net afgewerkte wanden weer open moeten voor een extra leiding.
Wat valt onder een totaalrenovatie
Doorgaans gaat het om sloopwerk, een nieuwe indeling, constructieve aanpassingen, nieuwe installaties, de renovatie van keuken en badkamer, stuc- en tegelwerk en de afwerking. Voor het verwijderen van een dragende muur is een berekening van een constructeur nodig. Of er ook een vergunning of melding nodig is, hangt af van de situatie en is na te gaan via het Omgevingsloket.
De volgorde van sloop tot oplevering
Het werk begint met de voorbereiding: opname van de bestaande toestand, ontwerp, begroting en planning. Bij gebouwen van voor 1994 is vóór het sloopwerk in de regel een asbestinventarisatie nodig. Veel oudere Rotterdamse panden staan bovendien op houten palen, en een ingrijpende renovatie is een logisch moment om de fundering te laten beoordelen.
Daarna volgen het sloop- en stripwerk en de constructieve aanpassingen. Pas als de ruwbouw staat, worden leidingen en kabels gelegd. Dan volgen stuc- en tegelwerk en als laatste keuken, sanitair en vloeren. Bij de oplevering lopen opdrachtgever en aannemer samen door het pand en leggen ze eventuele opleverpunten vast, met een afspraak over wanneer die zijn verholpen.
Eén aannemer die alles coördineert
Bij een totaalrenovatie werken sloper, timmerman, installateur, stukadoor en tegelzetter na elkaar. Een opdrachtgever die al die partijen zelf aanstuurt, wordt in feite projectleider en draagt het risico van gaten in de planning. Een aannemer die het hele traject coördineert, neemt dat over.
In Rotterdam werkt onder meer Hartman & Zonen op die manier. Het familiebedrijf is sinds 1849 aannemer in de stad, zit aan de Zomerhofstraat en voert het predicaat Hofleverancier. Opdrachtgevers hebben er één vast aanspreekpunt voor het hele traject, en eigen vakmensen verzorgen het bouwkundige werk, de installaties, de afwerking en de projectbegeleiding.
Duurzaam renoveren in één keer
Een totaalrenovatie is bij uitstek het moment om te verduurzamen. Als vloeren, wanden en dak toch open liggen, is isoleren veel eenvoudiger dan achteraf. Hetzelfde geldt voor energiezuinige installaties, zoals ventilatie met warmteterugwinning. Na afloop kan een erkend energieadviseur een nieuw energielabel vaststellen.
De aannemer uit het voorbeeld is Duurzame Aanbieder: het bedrijf geeft advies, maakt samen met de opdrachtgever een plan, informeert over financieringsmogelijkheden en voert het werk uit. Het bredere werkterrein, van dakkapellen en aanbouwen tot onderhoud en vastgoedbeheer, staat op hartman-zonen.nl beschreven.
Planning en overlast
Een totaalrenovatie van een eengezinswoning neemt al snel enkele maanden in beslag. Wie in die periode in de woning blijft, moet rekening houden met stof, lawaai en weken zonder keuken of badkamer. In een Rotterdamse straat met gesloten bouwblokken merken ook de buren veel van het werk. Een briefje vooraf met de planning en de werktijden voorkomt ergernis. Voor een container of steiger op de openbare weg is meestal toestemming van de gemeente nodig, en die aanvraag hoort ruim van tevoren in de planning.